Con la sentenza n. 2720/2021, la Corte d’Appello di Milano ha affrontato una questione di particolare rilievo in tema di contratti di locazione con patto di futura vendita, chiarendo le conseguenze giuridiche della mancanza di una valida garanzia fideiussoria.
Nel caso in esame, un conduttore aveva stipulato un contratto di locazione con opzione di acquisto dell’immobile a una determinata scadenza. Tuttavia, la garanzia fideiussoria a tutela dell’operazione era stata rilasciata con scadenza anteriore alla data di stipula del contratto traslativo della proprietà. Il Tribunale, applicando il D.Lgs. 122/2005, aveva dichiarato nullo il contratto, ritenendo che la fideiussione non fosse conforme al modello previsto dalla legge e che, di conseguenza, non fosse idonea ad assolvere alla funzione di tutela dell’acquirente.
La decisione è stata confermata in appello, stabilendo che il patto di futura vendita non fa venir meno la natura del rapporto locativo fino a quando non si realizza il trasferimento della proprietà. Tuttavia, la mancanza di una fideiussione valida comporta la nullità dell’accordo di acquisto, con il conseguente obbligo di restituzione delle somme versate a titolo di caparra confirmatoria.
Questa sentenza ribadisce l’importanza del rispetto delle garanzie fideiussorie nelle operazioni di locazione con patto di futura vendita e chiarisce che la nullità dell’acquisto non incide sulla validità del rapporto di locazione, fino a quando il conduttore non eserciti validamente il diritto di acquisto.